Una hipoteca sin entrada (también conocida como hipoteca 100%) es un préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria financia la totalidad del valor de compraventa o de tasación de la vivienda, eliminando la necesidad de que el comprador aporte el habitual 20% de ahorro inicial. En el mercado inmobiliario español de 2026, conseguir esta financiación es un reto técnico que requiere cumplir con perfiles de solvencia muy específicos o acogerse a planes de avales públicos, ya que la normativa bancaria del Banco de España sigue recomendando que el límite de riesgo no supere el 80% del LTV o Loan to Value.
Qué es la entrada hipotecaria
Tradicionalmente, para comprar una vivienda en España necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30% del precio del inmueble. Esto se desglosa en:
- El 20% de la entrada: La parte que el banco no te presta.
- El 10% de gastos e impuestos: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), IVA en obra nueva, Notaría, Registro y Gestoría.
Para una vivienda media de 250.000 €, esto supone tener ahorrados un mínimo de 50.000 €. En 2026, con el coste de vida actual, esta cifra es inalcanzable para muchos jóvenes y familias, lo que ha impulsado la popularidad de las hipotecas sin entrada.
¿Cómo se calcula la entrada de una hipoteca?
El indicador clave que manejan los bancos es el LTV (Loan to Value), que mide la relación entre el préstamo y el valor de la casa. La fórmula que aplican habitualmente los bancos sería la de dividir el importe del préstamo entre el valor de compraventa. Después, multiplicamos este número por 100 para obtener un porcentaje.
Por ejemplo, supongamos que quisieras una hipoteca de 200.000€ para comprar una casa de 250.000€. Si aplicamos el LTV, debemos dividir 200.000 entre 250.000, lo que nos da como resultado 0,8. Si multiplicamos 0,8 por 100, el resultado sería 80. Ese 80 es nuestro porcentaje: 80%. La hipoteca sería del 80%.
Si el resultado hubiese sido superior al 80%, la operación entra en una zona de riesgo alto para el banco, ya que si no puedes pagar la hipoteca en un futuro, el inmueble es posible que no se revenda por el 100% o el 90% de lo que se concedió en el préstamo.
Para compensar este riesgo, las hipotecas sin entrada suelen tener tipos de interés más elevados o requisitos de vinculación (seguros de vida, hogar, planes de pensiones) mucho más estrictos.
Cómo conseguir una hipoteca sin entrada
Aunque el «no» por respuesta sea lo habitual al entrar en una sucursal solicitando una hipoteca al 100%, existen cuatro opciones a explorar si no podemos permitirnos la entrada de la hipoteca. Eso sí, recuerda que estas opciones suelen ir asociadas a devolver más dinero a la larga, incluso aunque el tipo de interés sea el mismo.
1. Avales públicos (Aval ICO y Comunidades Autónomas)
En 2026, el programa de avales del ICO (Instituto de Crédito Oficial) y los avales de organismos autonómicos pueden permitirte conseguir una hipoteca sin entrada. El Estado avala ese 20% que te falta, permitiendo que el banco te preste el 100% sin que tú aportes la entrada.
- Requisitos: Suele estar limitado a menores de 35 años o familias con menores a cargo, con límites de ingresos anuales.
- Ventaja: Accedes a tipos de interés algo más competitivos que en el resto de supuestos.
2. Compra de activos bancarios (Pisos de bancos)
Las entidades financieras tienen carteras de inmuebles (procedentes de embargos o daciones en pago) que necesitan sacar de su balance. Si compras una casa que pertenece al propio banco, es muy probable que te ofrezcan el 100% de financiación e incluso carencia de capital los primeros meses.
3. Perfiles de alta solvencia (Funcionarios)
Si eres funcionario de carrera (profesor, policía, médico de la sanidad pública), eres el cliente ideal para el banco. Tu estabilidad laboral compensa el riesgo de prestarte el 100%. Existen ciertos convenios que permiten a estos colectivos comprar sin ahorros previos.
4. La doble garantía hipotecaria
Esta es la vía de la «ayuda familiar». Consiste en hipotecar la vivienda que vas a comprar y aportar como garantía adicional otra propiedad (normalmente la casa de los padres, ya pagada). Si tú no pagas, no solo pierdes tu casa, sino que pones en riesgo la vivienda de tus avalistas. Es una opción que debe analizarse con mucha cautela.
El error más común al pedir una hipoteca sin entrada
Aquí es donde te doy la dosis de realidad: «100% de financiación» no significa «puedo pedir una hipoteca sin ahorros«.
Incluso si el banco te presta el 100% del precio de la casa, casi nunca te prestará el dinero para pagar los impuestos y los gastos de formalización.
- Si la casa cuesta 200.000 €, el banco te daría los 200.000 €.
- Sin embargo, tú tienes que pagar de tu bolsillo unos 20.000 € – 24.000 € para el ITP y el Notario.
A menos que consigas una hipoteca al 100% más gastos (algo extremadamente raro en 2026 y reservado a brokers hipotecarios muy agresivos), debes tener ahorrado al menos el 10% o 12% del precio total para que la operación sea viable.
¿Cuánto pagas de más por no aportar la entrada en la hipoteca?
Financiar el 100% supone una cuota mensual más alta y una mayor carga de intereses a largo plazo. Veamos la diferencia en una hipoteca a 30 años con un interés del 3.5% para una casa de 200.000 €:
| Concepto | Hipoteca 80% (Estándar) | Hipoteca 100% (Sin entrada) |
| Capital prestado | 160.000 € | 200.000 € |
| Cuota mensual aprox. | 718 € | 898 € |
| Intereses totales | 98.480 € | 123.280 € |
La cuota mensual debe ser sostenible. En España, los bancos aplican el ratio de endeudamiento o DSTI (Debt Service to Income), que dicta que no deberías dedicar más del 30-35% de tus ingresos netos al pago de la hipoteca:
Ventajas y Desventajas de una hipoteca sin entrada
Ventajas
- Acceso temprano: No tienes que esperar 10 años ahorrando mientras los precios de los alquileres y de las casas siguen subiendo.
- Liquidez: Puedes mantener tus ahorros actuales para imprevistos o para amueblar la vivienda.
- Inversión: Si el mercado inmobiliario sube un 3% anual, estás ganando valor sobre el 100% de la propiedad habiendo aportado muy poco capital propio.
Desventajas
- Riesgo de «Equity» negativo: Si los precios de la vivienda bajan un 10%, deberás más dinero al banco de lo que vale tu casa. Esto te impediría venderla o cambiar de hipoteca.
- Intereses mayores: Como hemos visto, el coste financiero total es significativamente superior.
- Dificultad de aprobación: El proceso de estudio es mucho más lento y las denegaciones son frecuentes.
La figura del Bróker Hipotecario
En 2026, los brókeres hipotecarios se han vuelto indispensables para conseguir hipotecas al 100%. Al igual que un comparador de préstamos, estos profesionales tienen acuerdos con departamentos de riesgos centrales que no están abiertos al público que va por la calle.
- ¿Qué hacen? Negocian el LTV, consiguen mejores tipos y «venden» tu perfil al banco de la mejor manera posible.
- ¿Qué cuestan? Suelen cobrar entre el 1% y el 5% del importe del préstamo (solo si se firma la hipoteca). A veces, pagar su comisión es la única forma de conseguir el 100%.
Preguntas Frecuentes
Es muy difícil. Para una hipoteca al 100%, el banco exige «limpieza total» de deudas. Si tienes un préstamo personal, lo primero que te dirán es que lo canceles antes de pedir la hipoteca.
Solo en casos excepcionales, como la compra de un piso de banco con un perfil de funcionario muy alto o mediante una doble garantía. En el mercado abierto, son prácticamente inexistentes debido a la regulación de solvencia.
Si la casa cuesta 100.000 € pero tasa 125.000 €, el 80% de la tasación son 100.000 €. Tendrías el 100% del precio de compra. Sin embargo, los bancos hoy en día suelen dar el 80% del valor más bajo entre tasación y compraventa para evitar estas prácticas.
Suele tardar entre 45 y 60 días. Al ser operaciones que requieren validación de comités de riesgos superiores, el papeleo es más denso que en una hipoteca convencional.
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