Si tienes menos de 35 o 40 años y no tienes tu propia vivienda… Lo más probable es que te gustase tenerla, ahora o en un futuro. Sin embargo, a no ser que tengas una situación privilegiada, lo más probable es que no tengas el dinero para pagarla. ¿La solución? En teoría, las hipotecas para jóvenes.
Cuando uno escucha hablar a ciertas empresas, medios o representantes políticos de las hipotecas para jóvenes, puede caer en el error de pensar que estamos hablando de una hipoteca que facilita el acceso a la vivienda a las personas jóvenes, pero… ¿Cuál es la letra pequeña? ¿Cuál es la situación real?
¿Qué son las hipotecas para jóvenes?
Habitualmente y sobre el papel, las hipotecas para jóvenes tienen dos denominadores comunes.
El primero, evidentemente, es el requisito de edad: Con frecuencia, entre 18 y 35 años, aunque en algunos casos la edad mínima puede subir hasta los 25 y la máxima hasta los 40. Cabe indicar que estas edades corresponden al momento de la tramitación, no al de la concesión.
El segundo, y más importante, es que debido al descenso de poder adquisitivo que se viene produciendo entre la población -y especialmente los jóvenes- en las últimas décadas, lo más habitual es que no puedas permitirte pagar la entrada de la hipoteca.
Recuerda que la política hipotecaria habitual es que el banco te requiera (además de otras condiciones) el pago de una entrada correspondiente al 20% del valor de la vivienda sobre la que quieres adquirir la hipoteca. Por ejemplo, para un piso de 170.000€ tendrías que aportar de entrada un pago 34.000€.
Debido a esto, las hipotecas para jóvenes tienden a ofrecer unas condiciones que no requieren una entrada del 20% (aportando el banco el 80% restante), sino que el banco aportaría un 85%, un 90%, un 95% o incluso el 100%, reduciéndose la importancia de que tuvieses unos ahorros considerables.
El problema de la juventud para acceder a la vivienda
Irte de casa de tus padres, alquilar una vivienda o peor aún, comprarla, se ha convertido en una enorme preocupación (y en muchos casos una barrera insalvable) para la gran mayoría de jóvenes españoles. Esto, además de impedir el correcto desarrollo de las personas y sus aspiraciones, tiene consecuencias para la economía en general.
Si tienes que dedicar un porcentaje excesivo de tu dinero al alquiler, tu capacidad de consumo se reduce, lo cual contribuye a la formación de una nueva recesión. El problema del acceso a la vivienda influye también directamente a las perspectivas demográficas, a no ser que empecemos a tener y criar hijos en casa de nuestros padres.
Pese a que la crisis de los activos tóxicos de 2008 supuso un antes y un después, la pandemia de COVID19 o la Guerra en Ucrania no han ayudado, es innegable que hay otras variables que están dando lugar a esta situación. Una situación que, por el momento, no parece tener una solución.
Si bien es fácil percibir que existe un problema en relación a las hipotecas para jóvenes o el acceso de la vivienda en general, a veces es complicado representar de forma sencilla este problema. Y este problema, por cierto, no es exclusivo de España, aunque dentro de la UE existan otras realidades mucho más amables. Veamos algunas cifras para aportar luz a una de las principales disparidades: salarios y precio de la vivienda.
Juventud, poder adquisitivo y precio de la vivienda
Desde 2015 a 2023 la situación ha evolucionado de la siguiente manera en las ciudades donde existe una mayor oferta laboral para jóvenes:
- En la Comunidad de Madrid, el precio de compra de vivienda ha subido 63%, el de alquiler un 49%. Los salarios de los jóvenes entre 25 y 34 años han subido un 26%.
- En la Comunidad de Cataluña, un 57% la compra, un 60% el alquiler, y los salarios de los jóvenes un 25%.
- En la Comunidad Valenciana, un 36% la compra, un 83% el alquiler y un 23% los salarios de los jóvenes.
Como podemos ver, en las CCAA de las tres principales ciudades españolas, los salarios de los jóvenes no han sido capaces de mantener el ritmo marcado por el precio de acceso a la vivienda. No es todo. En esas mismas CCAA el ritmo de subidas salariales para otros grupos demográficos es también preocupante. De 35 a 44 años, los salarios han subido un 16%, 19% y 14%. Si hacemos el promedio de todas las edades, un 18%, 18% y 17%.
Para pintar el cuadro completo cabe mencionar que existen algunas excepciones. Comunidades como Extremadura solo han tenido un ascenso del 16% en el precio de la vivienda y del 42% en el alquiler, mientras que los salarios han subido un 17%.
El cuadro no está completo sin explicar que Extremadura lleva perdiendo población cada semestre desde 2011, y los principales destinos para los jóvenes extremeños al emigrar son, precisamente, Madrid y Barcelona.
Avales públicos en hipotecas para jóvenes, ¿la solución?
Dejemos a un lado todos los datos que acabamos de tratar y pongámonos en el siguiente supuesto: Una joven de 35 años, a la que llamaremos Inés, ha completado sus estudios superiores y encuentra un empleo de calidad en una gran ciudad. Por ejemplo, en el Ministerio de Justicia. Se trata de un empleo cualificado y, además, en el sector público, cobrando 1650€ netos al mes.
Inés se propone embarcarse en una hipoteca para comprar un piso humilde en una zona del extrarradio madrileño, como pueden ser Leganés, Fuenlabrada o Móstoles. El piso al que le ha echado el ojo es de 170.000€. No tiene 36.000€ para pagar la entrada, pero ha escuchado que existe un programa de avales públicos que viene a solucionar su problema. Este programa, coordinado con algunos de los principales bancos españoles, ofrece hipotecas al 100% a jóvenes con una buena situación financiera.
La clave del programa es que estas hipotecas para jóvenes sin grandes ahorros, que hasta ahora se concedían de forma completamente anecdótica, abren ahora la puerta a que cualquier joven con una buena situación, como Inés, a conseguir su propia hipoteca.
Esto se consigue gracias a que el gobierno de ciertas comunidades autónomas (y ahora de toda España, gracias al programa del ICO) avalan a estos jóvenes ante el banco, evitando así que el banco tenga pérdidas debido a posibles impagos por parte de los jóvenes hipotecados.
La realidad de los avales públicos y las hipotecas para jóvenes
El ejemplo de Inés, punto por punto y dato por dato, es un caso real. Inés acudió a una oficina de Unicaja, parte del programa de avales públicos en hipotecas para jóvenes, y su hipoteca fue denegada. ¿El motivo? Que Inés, con un sueldo estable de 1.650€, debería pagar una cuota de 808€ al mes, lo cual supone prácticamente la mitad de su salario, y por tanto no pasa el filtro de activos tóxicos de Unicaja, que requiere que la hipoteca suponga como máximo un 35% de los ingresos. La única opción de Inés pasaría por contraer una hipoteca de entre 25 y 30 años junto a una pareja, amigo o familiar.
Las hipotecas para jóvenes se traducen hipotecas un 25% más caras, aunque tengas un aval público
El banco, pese a que el aval público certifique que el Estado o la Comunidad Autónoma entrará en acción en caso de impago (reclamando luego el Gobierno la deuda al particular), impone tipos de interés más elevados en las hipotecas para jóvenes, que suelen ser un 0,6% superiores a los de una hipoteca en condiciones normales, e incluso llegan a sobrepasarlas en un 1%. Conviene recordar que, si la hipoteca es sobre el 100% del valor de la vivienda, unos intereses más elevados suponen un pago total de intereses mucho más elevado.
Dentro del programa de avales públicos en hipotecas para jóvenes no se ha establecido por parte de ningún gobierno (estatal o comunitario) una limitación a los bancos sobre los tipos de interés a aplicar. Con lo cual, el banco aplica unas condiciones claramente peores precisamente a los jóvenes. La principal motivación de esta subida de tipos de interés a jóvenes, según señalan algunos analistas, es que el banco sabe que la administración pública va a pagar, pero lo hará después de presentar batalla y requerir tediosos y largos procedimientos.
Como resultado, las condiciones de las hipotecas para jóvenes, en lugar de ofrecer unas condiciones mejores o iguales a las del resto de la población, ofrecen unas condiciones claramente peores, aunque supuestamente se evite el problema de la falta de grandes ahorros.
¿Cuántas hipotecas para jóvenes se han concedido gracias a los avales públicos?
La pregunta que ahora toma relevancia es… ¿Ha supuesto el programa de avales públicos una mayor concesión de hipotecas para jóvenes? La respuesta es que sí, pero los números son desalentadores. Estos son los números de cada programa desde su puesta en funcionamiento:
- En Murcia, 567 beneficiarios desde 2021. 0,18% de la población que tenía derecho al aval.
- En Madrid, 3000 beneficiarios (para 1500 hipotecas) desde 2022. Un 0,32% de la población que tenía derecho al aval.
- En Castilla y León, 772 beneficiarios desde 2023. 0,28% de la población con derecho al aval.
- En Galicia, 196 beneficiarios desde 2023. 0,06% de la población con derecho al aval.
- En Andalucía, 1228 beneficiarios desde 2023. 0,11% de la población con derecho al aval.
- En Baleares, 309 beneficiarios desde 2023. 0,09% de la población con derecho al aval.
Conclusión
Si bien esta clase de programas no tienen por qué ser negativos (pero pueden serlo al fomentar la subida del precio de la vivienda), la realidad es que las hipotecas para jóvenes son actualmente inalcanzables para la gran mayoría de la juventud española, cuenten o no con un aval público.
Por ello, si tienes una situación laboral realmente holgada o pretendes comprar una vivienda en una zona con poca o ninguna tensión inmobiliaria, es posible que acceder a una hipoteca para jóvenes sea una buena idea… Si estás dispuesto a asumir el pago de unos intereses claramente superiores.
El problema de todo este asunto se encuentre, quizás, en que algunas voces hayan hecho parecer que las hipotecas para jóvenes eran un producto más favorable de lo normal, o que los avales públicos iban a suponer una diferencia significativa, una puerta de entrada de la población joven a la compra de vivienda. La realidad es que son un producto y una ayuda extremadamente circunstanciales y que se deben tomar como lo que son: una opción anecdótica con una ventaja y varias desventajas, pero desde luego no una solución para la mayoría de los jóvenes.
En la práctica, estas hipotecas solo se conceden a jóvenes que cobren un salario mensual neto superior a 2.300€, o bien parejas de jóvenes que sumen unos ingresos combinados equivalentes. Un último detalle: el salario más frecuente en España es de 1.215€ brutos al mes.
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