¿Especulación o falta de oferta? - Por qué es tan cara la vivienda

En los últimos días se está produciendo una auténtica avalancha de noticias, debates y mensajes de todo tipo en relación a la especulación y la reacción social e institucional al respecto: el paquete de medidas del Gobierno para intentar resolver el evidente problema del acceso a la vivienda en España. Este paquete de medidas ha sido acogido con mucha esperanza por un sector de la población, mientras que otro, encabezado por representantes del sector inmobiliario, rechaza que estas medidas vayan a tener un impacto real y apuntan a que el auténtico problema sería el déficit estructural de viviendas en el país.

Podemos encontrar información y opiniones de todo tipo, pero es difícil formarse una imagen clara cuando los planteamientos van usualmente acompañados de reivindicaciones y críticas de carácter político, como es inevitable. Por ello, en este artículo vamos a intentar aportar ciertos datos y contexto que son relevantes para comprender la situación en su conjunto.

¿Qué es la especulación realmente?

Para poder dar respuesta a la gran pregunta que se está haciendo mucha gente en los últimos años, es fundamental que comprendamos en qué consiste la especulación.

La especulación es, de acuerdo con la RAE, la operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro. Este planteamiento es, desde un punto de vista financiero, totalmente correcto. Sin embargo, en el mundo económico sería todavía más preciso añadir un matiz, porque si no podríamos confundir la especulación con la inversión.

La diferencia entre especulación e inversión es que la especulación se realiza a corto plazo, mientras que la inversión se realiza a largo plazo.

Esto puede ser difícil de creer, porque durante años, debido a la falta de educación financiera en España por parte de instituciones y medios, se ha creado una narrativa coloquial en la que el concepto de especulación es precisamente el contrario: invertir a largo plazo, y además con frecuencia considerando que la especulación retira activos del mercado para poder inflar los precios artificialmente.

¿Cuántas viviendas vacías hay en España?

El número de viviendas vacías en España no está del todo claro actualmente, ya que los últimos datos oficiales pertenecen a 2021, cuando el INE llevó a cabo el último Censo de Población y Vivienda. En este, se utilizó de forma provisional (es decir, los datos no se confirmaron) que en España existían más de 3 millones de viviendas vacías, y en Madrid, donde se ha desatado la reciente polémica, este número se situaba en las 97.178 viviendas vacías. La Comunidad de Madrid ha anunciado recientemente que planean realizar un análisis en próximamente para poder actualizar estas cifras.

¿Las viviendas vacías están subiendo el precio de todo el mercado?

¿Quiere esto decir que hay 97.178 viviendas vacías debido a la especulación? Lo cierto es que no. Los datos nos dicen que una vivienda tiene un uso muy poco frecuente de energía eléctrica, pero nada más. Esto quiere decir que un número muy significativo de estas viviendas son simplemente segundas residencias, residencias de alguien que viva temporalmente en el extranjero, propiedades de fallecidos cuyos hijos aún no han colocado en el mercado, o inmuebles no disponibles para ser alquilados por diversos motivos, como la necesidad de una reforma importante antes de salir al mercado, la no disponibilidad para alquiler porque se encuentra a la venta, o, claro está, un inmueble que alguien tiene y no quiere vender todavía, porque lo concibe como una inversión a largo plazo.

Estas 97.178 viviendas se contraponen con la estimación del déficit de viviendas actual en Madrid, cifrado por diversas fuentes en las 175.000 viviendas. Esto quiere decir que, incluso si absolutamente todas las viviendas vacías de Madrid salieran al mercado de alquiler de golpe, seguiríamos hablando de que casi la mitad de las personas que no encuentran piso seguirían sin encontrarlo, porque sencillamente no quedarían más, y más aún teniendo en cuenta que el aumento de población lleva muchos años siendo superior al volumen de construcción de viviendas.

Si el principal problema no es la especulación, ¿lo es la falta de oferta?

Por lo expuesto hasta el momento, se puede intuir fácilmente que en Madrid existe un déficit de viviendas, y por tanto es necesario que haya más oferta para que los precios del alquiler o la compraventa bajen, pero, ¿cuál es la situación en toda España?

El consenso entre analistas del sector inmobiliario es bastante claro: Actualmente existe un déficit de alrededor de 750.000 viviendas en España, y se espera que para 2028 este déficit alcance el millón de viviendas. Esto se debe principalmente a los cambios demográficos, que están siendo más rápidos que la expansión urbanística en las zonas donde más se demanda la vivienda, como las grandes ciudades.

Partiendo de la innegable ley de la oferta y la demanda, es lógico concluir que los precios de acceso a la vivienda bajarían si se produjese un aumento del parque inmobiliario en las zonas demandadas, es decir, un aumento de la oferta. Sin embargo, entender por qué la oferta y la demanda se han desequilibrado nos ayuda a entender mejor las causas del problema.

El aumento demográfico

La forma más sencilla de ilustrarlo, dejando por un momento el contexto de lado, es que desde 2010 se han asentado en España más de 7,8 millones de personas, mientras que solo se han construido desde 2010 alrededor de 1,2 millones de viviendas. Estas dos tendencias, por sí solas, refuerzan el argumento de que nos encontramos ante un problema de oferta de vivienda, especialmente cuando tenemos en cuenta que en 2010 había en España alrededor de 46,6 millones de personas y actualmente hay 49,8 millones.

Este hecho lo refleja con mayor precisión la serie de infografías de elDiario.es sobre el alquiler, que muestran cómo cerca del 50% de los inquilinos españoles son nacidos en el extranjero. Sin embargo, obviamente detrás de este fenómeno migratorio hay una serie de causas, no solo externas, que son evidentes, sino también internas, como el hecho de que la natalidad en España lleva años por debajo de la tasa de reposición (nace menos gente de la que fallece) y eso ponía en peligro la estabilidad no solo del sistema de pensiones, sino también de todo el modelo económico español actual.

Poder adquisitivo, gentrificación y especulación

Sí, la falta de oferta es patente, pero hay otras variables que debemos tener en cuenta para completar la explicación de por qué, además de la especulación y la falta de oferta, los precios del acceso a la vivienda están por encima de las posibilidades de gran parte de la población. Es aquí cuando es conveniente hablar de poder adquisitivo, porque el poder adquisitivo de los españoles ha caído y sigue cayendo.

El poder adquisitivo mide la relación entre el salario de una persona o grupo de personas y las subidas de los precios. Si el salario sube más que los precios, el poder adquisitivo aumenta, y por contra, si el salario crece por debajo de los precios, se ha perdido poder adquisitivo. Según datos de la OCDE, la evolución del poder adquisitivo en España desde el año 2000 es del 5,1%, mientras que la media de las 38 principales economías del mundo es del 19,4%.

Pero vayamos al aspecto que más nos interesa: la vivienda. Desde el año 2000 los precios del alquiler se han incrementado entre un 100% y un 120% a nivel nacional, mientras que el salario medio nominal ha subido un 35%, a esto habría que añadir que la inflación desde el año 2000 supera el 50%, con lo que nos encontramos ante una realidad conocida por todos: nuestros salarios están muy lejos de poder costear una vivienda con la misma facilidad que a principios de siglo.

El salario más frecuente en España

Otro dato bastante ilustrativo para comprender que la falta de oferta no es el único problema es la realidad salarial. Mucha gente no puede acceder a una vivienda digna, pero no solo en zonas tensionadas, sino tampoco en zonas con baja tensión inmobiliaria. En localidades menos demandadas el precio de la vivienda de obra nueva (sujeto no solo a la oferta y la demanda, sino también a los costes de la propia construcción) está ya fuera del alcance de muchas personas que cobran lo normal. Actualmente el salario más frecuente entre los españoles se sitúa en 16.520,2 euros brutos anuales. 1.180€ en 14 pagas.

La gentrificación como caldo de cultivo para la especulación

Esta pérdida de poder adquisitivo en relación a la vivienda ha creado la tormenta perfecta para el desarrollo de la gentrificación, íntimamente relacionada con la especulación. La gentrificación es el proceso en el cual los habitantes tradicionales de un barrio no pueden seguir permitiéndose vivir en ese barrio. Este fenómeno no se está produciendo solo en Madrid o en España, sino en todos los países desarrollados. Las zonas más apetecibles requieren gradualmente de mayores ingresos para poder vivir en ellos, por lo que toda la gente que viva en régimen de alquiler o no fuese propietaria es, antes o después, expulsada a zonas menos deseables y donde la vivienda sea más barata.

Como es natural, la especulación se hace muy presente en estos procesos. Si tienes el capital necesario, comprar un piso o un bloque de pisos, restaurarlo y revenderlo o realquilarlo por un precio superior al histórico (ahora a rentas más altas) es un negocio muy lucrativo, y todas las condiciones que rodean la situación lo permiten.

¿Acabarán las medidas del Gobierno con la especulación?

La conclusión es clara: el problema del acceso a la vivienda es mucho más multifactorial de lo que cabría pensar. Además de los factores expuestos existen otros con gran relevancia, como la concentración de la economía española en el sector servicios, la baja remuneración a profesionales de ciertos sectores de alto valor añadido (como enseñanza, logopedia o psicología) o el fenómeno de la España vaciada, que contribuye cada vez más a aumentar la tensión inmobiliaria en los puntos de la geografía española donde se concentra el sector servicios.

Cabe remarcar que muchos de estos problemas se retroalimentan entre sí, pues el estado actual de las cosas agrava todavía más la baja natalidad, la fuga de talentos, la erosión del sector primario y secundario, el poder adquisitivo, etcétera. De esto podemos extraer que la solución real al problema de la vivienda no puede basarse en una serie de medidas concretas. Estas medidas, destacando la bajada del IVA al 4% para nuevas construcciones, son interesantes porque van en la buena dirección, pero se muestran insuficientes a la hora de resolver un problema con una serie de causas profundamente arraigadas en el modelo socioeconómico español.