La fianza del alquiler es la garantía en efectivo exigida por ley que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato para responder de posibles daños o impagos. En España, la legislación fija su cuantía obligatoria en una mensualidad de renta para viviendas habituales y en dos mensualidades para inmuebles de uso distinto del residencial. Este importe debe depositarse obligatoriamente en el organismo público competente de la Comunidad Autónoma y el propietario dispone de un plazo máximo de 30 días naturales tras la entrega de llaves para devolverlo íntegramente si la vivienda se entrega en correcto estado.
¿De cuánto es la fianza obligatoria en España?
La regulación del depósito en los arrendamientos urbanos en España está estructurada formalmente en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994). La normativa establece diferencias claras según el uso que se le vaya a dar al inmueble arrendado:
- Vivienda habitual: La cuantía legal e imperativa es de exactamente una mensualidad de renta. Si el alquiler pactado es de 900 euros al mes, la fianza legal será de 900 euros.
- Uso distinto del de vivienda (locales comerciales, oficinas, naves o alquiler de temporada): La ley exige la entrega de dos mensualidades de renta.
El límite a las garantías adicionales
A partir de la reforma de la LAU introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, la ley limita de forma estricta las cantidades extra que el propietario puede solicitar al inquilino en los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta 5 años de duración (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).
En estos casos, la suma de las garantías adicionales (avales bancarios, depósitos extra o seguros de impago) no puede superar dos mensualidades de renta. De este modo, el desembolso inicial total exigible al inquilino en concepto de garantía (fianza legal más garantías adicionales) está topado por ley en un máximo de tres mensualidades de renta.
¿Dónde y cómo debe depositarse legalmente la fianza del alquiler?
El propietario no tiene derecho a conservar la fianza legal en su cuenta personal durante la vigencia del arrendamiento. La legislación española le obliga a realizar el depósito público de la fianza en el organismo designado por la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble dentro del plazo fijado regionalmente (habitualmente entre 15 y 30 días hábiles desde la firma del contrato).
Organismos autonómicos donde se efectúa el depósito
Cada Comunidad Autónoma gestiona este trámite a través de una entidad específica:
- Comunidad de Madrid: Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA).
- Cataluña: Institut Català del Sòl (INCASÒL).
- Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
- Comunidad Valenciana: Registro de Fianzas de la Generalitat Valenciana.
- País Vasco: Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas (Bizilaguna).
Consecuencias de no depositar la fianza
Si el arrendador omite esta obligación legal, se expone a importantes perjuicios financieros e impositivos:
- Sanciones administrativas: Las Comunidades Autónomas imponen multas al propietario que pueden oscilar entre el 20% y el 150% del importe de la fianza no depositada, además de los recargos e intereses de demora correspondientes.
- Pérdida de deducciones fiscales para el inquilino: En la mayoría de las Comunidades Autónomas, el inquilino no puede aplicarse la deducción autonómica por alquiler en la declaración del IRPF si el propietario no ha registrado el depósito de la fianza e indicado el número de justificante oficial.
¿En qué casos el propietario puede retener el importe de la fianza?
La fianza no constituye una indemnización automática ni un fondo a disposición a fondo perdido para el arrendador; funciona estrictamente como un saldo de garantía. El propietario únicamente puede deducir importes de la fianza ante incumplimientos contractuales o daños acreditados.
1. Impago de rentas o suministros
Si al finalizar el contrato el inquilino deja mensualidades pendientes o facturas de suministros (luz, agua, gas, internet) devengadas y no abonadas, el propietario está legitimado para descontar dicho importe de la fianza, siempre justificando los recibos correspondientes.
2. Daños y desperfectos por mal uso
El arrendador puede deducir el coste de reparación de menajes, electrodomésticos o elementos estructurales rotos por negligencia o uso indebido. Sin embargo, el artículo 1561 del Código Civil determina que el inquilino no responde del desgaste derivado del uso ordinario y el paso del tiempo (por ejemplo, el desgaste habitual de la pintura, pequeñas marcas en el suelo por el uso diario o el envejecimiento natural de los electrodomésticos).
3. Incumplimiento del plazo de estancia mínima
El artículo 11 de la LAU otorga al inquilino el derecho a desistir del contrato transcurridos los primeros 6 meses de arrendamiento, comunicándolo con al menos 30 días de antelación. Si el inquilino abandona la vivienda antes de cumplir esos 6 meses iniciales, o sin respetar el preaviso, el propietario puede retener la fianza o exigir la indemnización legal que se hubiese pactado expresamente en el contrato (que por ley no puede superar una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir).
¿Cuáles son las diferencias entre la fianza legal, la garantía adicional y el aval bancario?
Para evitar confusiones en la negociación del contrato, es fundamental distinguir los instrumentos de garantía que pueden coincidir en una operación de arrendamiento:
| Concepto | Importe Máximo Legal (Vivienda) | Custodia del Dinero | Función Principal |
| Fianza Legal | 1 mensualidad de renta | Organismo público de la Comunidad Autónoma | Cubrir responsabilidades generales del contrato por imperativo legal. |
| Garantía Adicional | Hasta 2 mensualidades de renta | Arrendador o pacto entre partes | Reforzar la cobertura frente a impagos en perfiles de mayor riesgo. |
| Aval Bancario | Limitado al tope de la garantía adicional | Entidad financiera emisora | Garantizar el cobro mediante pignoración o línea de crédito bancaria. |
¿Cómo reclamar la devolución de la fianza paso a paso?
Cuando el contrato llega a su fin y se entregan las llaves, se inicia el procedimiento administrativo para la recuperación del dinero.
Paso 1: Documentar la entrega de llaves
El día del abandono del inmueble, ambas partes deben firmar por duplicado el Documento de resolución de contrato y entrega de llaves. En este escrito debe constar la fecha exacta, las lecturas finales de los contadores de suministros y el estado en que se devuelve la finca, adjuntando fotografías si fuese necesario.
Paso 2: Transcurso del plazo legal de 30 días
El propietario dispone de 30 días naturales desde la firma del documento de entrega de llaves para revisar la vivienda, liquidar los últimos suministros pendiente de facturación y realizar la transferencia de devolución. Si el pago se demora más allá del día 31, el importe pendiente devenga automáticamente intereses legales del dinero a favor del inquilino (artículo 36.4 de la LAU).
Paso 3: Reclamación formal mediante Burofax
Si transcurrido el mes el propietario no devuelve el dinero ni justifica documentalmente las deducciones aplicadas con facturas oficiales, el inquilino debe enviar un Burofax con acuse de recibo y certificación de texto solicitando la devolución inmediata del saldo e indicando el número de cuenta bancaria.
Paso 4: Vía judicial mediante Juicio Verbal
Si el burofax no surte efecto, el inquilino puede interponer una demanda de juicio verbal en los juzgados de primera instancia del lugar donde radique el inmueble. En España, si la cuantía reclamada no supera los 2.000 euros, no es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador, por lo que el trámite no genera costes directos de representación para el demandante.
Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler
El propietario dispone de un plazo máximo de 30 días naturales contados desde la entrega de llaves para restituir el importe de la fianza. Si se supera dicho plazo sin que se haya realizado el pago ni justificado las retenciones, la suma adeudada empezará a generar intereses legales a favor del arrendatario.
No, el inquilino no puede abstenerse de pagar la última mensualidad de renta bajo el pretexto de compensarla con la fianza. La fianza debe permanecer intacta hasta la liquidación final del contrato para que el propietario compruebe el estado del inmueble y el pago de suministros pendientes.
El nuevo comprador se subroga en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, asumiendo la responsabilidad de devolver la fianza al inquilino cuando finalice el alquiler. El comprador debe gestionar con el vendedor el traspaso o la actualización de la titularidad del depósito en el organismo autonómico correspondiente.
Durante los primeros 5 años de contrato (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), la cuantía de la fianza no se actualiza. Únicamente cuando el arrendamiento se prorrogue superado ese periodo legal mínimo, las partes podrán acordar la acomodación de la fianza hasta igualarla a una mensualidad de la renta vigente en ese momento.
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