Comprar o alquilar una vivienda, ¿qué es más eficiente?

La duda de si comprar o alquilar no es nueva ni sencilla. Desde 2008, hemos aprendido de forma poco agradable que el mercado inmobiliario puede dar muchas vueltas, ya sea debido a la burbuja inmobiliaria que se produjo en aquella época (y la crisis de los activos tóxicos generada por los bancos) o por el reciente encarecimiento generalizado de la vivienda, con unos precios de compra y alquiler que cada vez tensan más el poder adquisitivo de los españoles.

Debido a las variaciones que se producen en la economía general, cada vez existen más dudas sobre si es mejor comprar o alquilar una vivienda, ya que cada opción tiene sus propias ventajas e inconvenientes, pero el problema que da lugar a esta pregunta sigue estando presente: ¿Qué es mejor a medio y/o largo plazo, comprar o alquilar?

La pregunta tiene más miga de la que podrías pensar en un primer momento, ya que si bien lo instintivo es pensar que comprar debería ser más rentable a largo plazo que alquilar, el miedo sigue presente desde 2008: ¿Y si el precio de la vivienda se desploma en los próximos años y nos quedamos con una hipoteca por el doble de lo que vale nuestra casa?

¿Qué está pasando con los precios? Los datos que ilustran el dilema al dudar si comprar o alquilar

A partir de los datos de Tinsa, Infojobs y Fotocasa, la periodista Sandra López recopilaba en un artículo el pasado abril los siguientes datos para entender qué está pasando.

En España, solo en el primer trimestre de 2025 los precios de compraventa de los pisos (nuevos o usados) ha subido un 7,5% interanual. El alquiler, un 10,3% en el último año. Estos datos son especialmente graves teniendo en cuenta que nuestro poder adquisitivo se está quedando atrás, y que los precios del año pasado ya se acercaban mucho a lo prohibitivo.

Para comprar una vivienda, un español promedio tiene que dedicar siete años de ingresos al completo (cifra récord en España), y para alquilar tienen que dedicar el 47% de su salario. Si solo buscan alquilar una habitación en un piso compartido, deberán dedicar un promedio del 23% de sus ingresos mensuales.

En dicho artículo también se acude al análisis de Santiago Carbó (catedrático de Economía en la Universitat de València), que utilizaba de ejemplo qué pasaría al comprar o alquilar un piso en Valencia.

Ejemplo teórico de la diferencia entre comprar o alquilar

En el case study, Carbó pone de ejemplo una vivienda que actualmente se venda por 200.000€ o bien alquilarlo por 1.100€ al mes, cifras que actualmente son las que se están manejando en ciertos barrios de Valencia como Patraix.

Si compramos con hipoteca, habrá que aportar una entrada del 20%, así como impuestos y gastos asociados. Esto supone que para comprar con una hipoteca el piso de 200.000€, deberemos tener al menos 64.000€ ahorrados para poder llevar la operación a cabo

Deberás sumar el IBI, mantenimiento de la vivienda, comunidad e hipoteca. Partiendo de la premisa de que fuese una hipoteca al 3% (algo bastante plausible actualmente), en total acabaríamos pagando 11.540€ al año.

El ejemplo utiliza la premisa de que el valor de la vivienda continuará revalorizándose un 2% anual, y marca una diferencia clara con los costes si decidimos alquilar. En el caso del alquiler, el gasto anual sería de 13.200€ en el mejor de los casos, es decir, si el precio que pagas por alquilar ese piso no subiese durante los próximos 10 años.

¿Sería más rentable comprar o alquilar en este ejemplo?

Las cifras, proyectadas a 10 años vista, nos muestran que bajo estas premisas es más rentable comprar que alquilar. En total, al cabo de 10 años habríamos pagado 70.400€ (sin contar la entrada de 64.000€), mientras que en el caso del alquiler habríamos pagado 132.000€. Y, claro está, el dinero del alquiler no supone ninguna inversión, mientras que el de la compra es dinero que podemos recuperar más adelante revendiendo el inmueble.

Aun así, el propio catedrático establece varios matices, entre ellos que para comprar este piso tienes que tener 64.000€ ahorrados para iniciar la operación, así como también señala que en plazos de 5 o menos años sería más barato alquilar.

Pero llegados a este punto, hay una cuestión que hay que aclarar, ya que la inversión puede ser catastrófica si estamos viviendo de nuevo una burbuja con los precios de la vivienda.

¿Existe actualmente otra burbuja inmobiliaria?

En los últimos 10 años, el precio de la vivienda en España se ha duplicado, y sin embargo los expertos coinciden: No existe una burbuja inmobiliaria en España. Pese a que los expertos coincidan en esta afirmación, aquellos ciudadanos que se sienten inclinados a pensar que existe una burbuja también tienen sus motivos, porque no solo el precio se ha elevado rápidamente en los últimos años, sino que además podemos ver cómo el metro cuadrado ya ha superado el precio de la burbuja que estalló en 2008.

Esta aparente contradicción se debe a la naturaleza misma de varios conceptos. Primero, conviene aclarar qué es una burbuja inmobiliaria. Los expertos definen como burbuja inmobiliaria al fenómeno por el cual se produce una espiral de compraventa que va subiendo los precios por encima de su valor real, independientemente del contexto económico.

La burbuja de principios y mediados de los 2000

Además, la burbuja inmobiliaria que vivimos hasta 2008 fue acompañada de un elemento crucial: el sobreendeudamiento de las familias. Las familias, inversores y especuladores, veían que el precio de la vivienda aumentaba cada año, y por tanto compraban viviendas bajo la premisa de que estas se seguirían revalorizando, y por tanto comprar era un ahorro con vistas a futuro, pero también una inversión que podía recuperarse fácilmente vendiendo de nuevo la vivienda.

En paralelo y entre otros factores, el sector bancario rebajó los estándares de concesión de hipotecas, otorgándolas a familias con una situación económica excesivamente precaria y que, por tanto, tenían un elevado riesgo de impago. Estas hipotecas, a su vez, las vendían los bancos a otras entidades cometiendo un fraude clave: no indicaban que estas hipotecas eran activos tóxicos, es decir, que tenían un alto riesgo de impago.

Al correrse la voz, primero en EEUU, de que se habían revendido muchos paquetes de hipotecas de forma masiva sobrevalorando la fiabilidad de los acreedores, comenzó un sálvese quien pueda en el que se empezaron a vender dichos activos tóxicos con la finalidad de minimizar las pérdidas, reventando así definitivamente la burbuja inmobiliaria y reajustándose los precios de compraventa a su valor real.

Por qué es tan cara la vivienda si no existe una burbuja inmobiliaria

En este caso, todo apunta a que el elevado precio de las vivienda se debe principalmente al aumento del coste de la vida general y el aumento del poder adquisitivo de los compradores.

Estos compradores no tienen por qué ser las familias, sino también grandes rentistas y fondos de inversión. Se suman factores nada desdeñables como la inflación por la pandemia o la Guerra de Ucrania, la creciente concentración de población en las grandes ciudades o la presión del alquiler turístico, fuente constante de conflictos debido al incremento desproporcionado en ciertas poblaciones.