Cómo conseguir una hipoteca al 100%

Una hipoteca al 100% es un préstamo hipotecario en el que el banco financia el 100% del precio de compraventa de la vivienda (o de su valor de tasación), en lugar del 80% habitual. En España, conseguir una financiación del 100% es posible a través de los Avales ICO, la compra de pisos de bancos, la aportación de un avalista o doble garantía, o contratando a un bróker hipotecario. Sin embargo, financiar el 100% del valor del piso no significa comprar totalmente sin dinero: el comprador debe disponer siempre de entre un 10% y un 12% ahorrado para pagar los gastos de compraventa (impuestos como el ITP o IVA, notaría, registro y tasación).

1. La regla del 80%

Desde la crisis inmobiliaria y financiera, las entidades bancarias en España han seguido de manera estricta la recomendación del Banco de España: el porcentaje máximo de financiación (Loan to Value o LTV) se sitúa en el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa (se aplica siempre el menor de los dos valores).

Esta regla responde a dos razones de gestión de riesgo:

Garantía para el banco: Si el comprador deja de pagar y el banco tiene que ejecutar la hipoteca, contar con un margen del 20% asegura que la entidad pueda recuperar la deuda vendiendo el inmueble en el mercado sin sufrir pérdidas.
Compromiso del comprador: Exigir que el cliente aporte de su bolsillo la entrada garantiza que posee capacidad de ahorro y orden en sus finanzas personales.

Por tanto, las hipotecas al 100% no se comercializan de forma abierta en los escaparates de las sucursales como un producto estándar, sino que se aprueban como operaciones de excepción bajo condiciones de solvencia muy específicas o mediante programas de respaldo público.

2. Las 5 formas para conseguir una hipoteca al 100% en España

Si no has podido acumular el 20% de entrada que exige la banca tradicional, existen vías legales y bancarias para lograr que la entidad te preste la totalidad del importe que cuesta la vivienda.

1. La línea de Avales ICO para jóvenes y familias

El Gobierno de España, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y el Ministerio de Vivienda, cuenta con una línea de avales destinada a facilitar la compra de la primera vivienda.

¿En qué consiste? El Estado avala hasta el 20% de la hipoteca (o el 25% si la vivienda cuenta con una certificación energética D o superior). Con esta garantía pública, el banco concede el 100% de la financiación, aunque puede que estés sujeto a unos intereses algo mayores que si el ICO no interviniera.
Requisitos principales: Ser menor de 35 años (o familias con menores a cargo sin límite de edad), destinar la casa a residencia habitual, no superar un límite de ingresos anuales y contar con un patrimonio neto inferior a 100.000 euros. Además, la vivienda no debe superar el precio máximo fijado para cada comunidad autónoma.

2. Comprar pisos propiedad de los bancos

Las entidades financieras cuentan en sus carteras con inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o entregas en pago (gestores como Servihabitat, Altamira, Solvia, Haya, etc.).

¿Por qué financian el 100%? Para el banco, desprenderse de estos activos inmobiliarios es una prioridad, ya que mantenerlos les genera costes de gestión e impuestos. Para incentivar su salida, están dispuestos a ofrecer el 100% de financiación e incluso tipos de interés y plazos de amortización más flexibles.

3. Aportar un avalista o una doble garantía inmobiliaria

Si tú no posees ahorros suficientes pero tus padres o familiares disponen de una propiedad pagada o con muy poca carga pendiente, se puede utilizar la fórmula de la doble garantía.

¿Cómo funciona? Tu vivienda principal se hipoteca por el 80% y la vivienda del familiar se hipoteca como garantía adicional solo por el 20% restante (el tramo de la entrada). Conforme vas devolviendo el capital del préstamo y la deuda baja del 80% inicial, la carga sobre la casa de tus familiares se liquida y queda totalmente liberada.

4. Perfiles profesionales de alta estabilidad (Funcionarios)

La estabilidad laboral es el factor que más pondera el departamento de riesgos de una entidad. Los funcionarios de carrera (profesores, personal sanitario, fuerzas de seguridad, administración pública) y profesionales con perfiles muy demandados y rentas elevadas (médicos, ingenieros, titulados con contratos consolidados) representan un riesgo de impago prácticamente nulo. Los bancos suelen flexibilizar su política comercial para estos colectivos y conceder hipotecas al 90%, 95% o 100%.

5. Recurrir a un bróker o intermediario hipotecario

Los intermediarios de crédito inmobiliario (ICI), regulados por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario e inscritos en el Banco de España, manejan un volumen elevado de operaciones con los departamentos de riesgo de múltiples entidades.

Gracias a este volumen de negociación, un bróker hipotecario puede presentar tu expediente de forma optimizada y negociar condiciones especiales de financiación por encima del 80% que un cliente particular no obtendría acudiendo a la ventanilla de una sucursal tradicional.

3. ¿Necesitas ahorros para pedir una hipoteca al 100%?

Uno de los errores más extendidos en educación financiera es pensar que obtener una hipoteca al 100% permite comprar un piso sin disponer de un solo euro en la cuenta corriente. Esto es completamente falso.

La hipoteca cubre el precio de la vivienda, pero la compraventa genera una serie de impuestos y honorarios profesionales que la entidad bancaria nunca financia dentro del préstamo hipotecario.

Concepto de Gasto	Porcentaje / Importe Aproximado	¿Quién lo cobra?
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (Vivienda usada)	6% a 10% (según la Comunidad Autónoma)	Hacienda Autonómica
IVA + IAJD (Vivienda de obra nueva)	10% IVA + 0,5% a 1,5% IAJD	Hacienda Estatal / Autonómica
Notaría	600 € – 1.000 € (según arancel fijado por ley)	Notario Público
Registro de la Propiedad	300 € – 600 €	Registro
Gestoría	300 € – 500 €	Gestoría tramitadora
Tasación oficial de la vivienda	300 € – 600 €	Sociedad de tasación homologada

Imaginemos la compra de una vivienda de segunda mano con un precio pactado de 200.000 euros y en la que consigues una hipoteca al 100%:

Precio de la vivienda: 200.000 €
Financiación concedida por el banco (100%): 200.000 €
Impuesto ITP (ejemplo 8%): 16.000 €
Notaría, Registro y Gestoría: 1.800 €
Tasación oficial: 400 €
Total de ahorros mínimos que debes aportar en efectivo: 18.200 €

En consecuencia, incluso obteniendo la financiación total del inmueble, necesitarás tener preparado de tu propio bolsillo un colchón equivalente a entre el 10% y el 12% del precio del piso.

4. Requisitos para solicitar una hipoteca al 100%

Al asumir un nivel de riesgo superior al financiar la totalidad de la finca, los bancos imponen un filtro de solvencia mucho más riguroso. Para superar el estudio de viabilidad, deberás cumplir los siguientes criterios:

Ratio de endeudamiento inferior al 35%: La cuota mensual de la nueva hipoteca, sumada a otros créditos o préstamos que tengas vigentes, no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales garantizados.
Estabilidad laboral comprobable: Se exige contrato indefinido con una antigüedad mínima de un año en la empresa o, en su defecto, continuidad laboral dentro del mismo sector sin interrupciones.
Historial crediticio intachable: No puedes figurar en ficheros de morosidad como ASNEF o RAI por ningún importe, ni registrar impagos o retrasos reflejados en el informe de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).
Ingresos recurrentes y holgados: Si no aportas entrada, el banco querrá comprobar que tu capacidad de ahorro mensual es suficiente para hacer frente a la cuota con holgura.
Tasación alineada: La tasación realizada por una sociedad homologada por el Banco de España debe validar que la casa vale, como mínimo, el precio que vas a pagar por ella.

5. Hipoteca estándar al 80% vs. Hipoteca al 100%

Evaluar las implicaciones a largo plazo de ambas opciones es indispensable para tomar una decisión financiera responsable:

Variable Analizada	Hipoteca Tradicional (80% LTV)	Hipoteca al 100% LTV
Ahorro inicial total requerido	30% a 32% (20% entrada + 10-12% gastos)	10% a 12% (solo gastos de compraventa)
Importe solicitado al banco	Menor (80% del valor)	Mayor (100% del valor)
Cuota mensual a pagar	Más reducida	Más elevada
Total de intereses pagados al final	Menor coste financiero total	Mayor coste financiero por intereses
Riesgo de denegación bancaria	Bajo o medio	Alto (requiere scoring financiero óptimo)
Exposición a variaciones del mercado	Protegida por el margen del 20%	Vulnerable a caídas de precio del piso

6. Ventajas y desventajas financieros de endeudarse al 100%

Contratar un préstamo que cubra el total de la vivienda tiene luces y sombras que debes poner en una balanza antes de tomar la decisión.

Ventajas de financiar el 100%

Adquisición anticipada: Te permite acceder al mercado inmobiliario y dejar de pagar un alquiler sin tener que pasar entre 5 y 10 años ahorrando para juntar la entrada.
Mantener tu liquidez intacta: Si cuentas con ahorros, puedes preferir no destinarlos al ladrillo y conservarlos en un fondo de emergencia o colocados en productos de inversión que te renten más que el coste de la hipoteca.
Aprovechar oportunidades de compra: Te da agilidad para cerrar la compra de un inmueble con un precio atractivo cuando aparece en el mercado.

Desventajas que debes conocer

Cuotas mensuales más pesadas: Al financiar un capital mayor, la mensualidad será sustancialmente más alta, recortando tu margen de maniobra en el presupuesto familiar.
Riesgo de Negative Equity (Patrimonio neto negativo): Si los precios de la vivienda sufren una caída notable en los primeros años, el valor de mercado de tu casa podría llegar a ser menor que la deuda que te queda por pagar al banco.
Vulnerabilidad ante subidas del Euríbor: Si optas por una hipoteca a tipo variable o mixto, el impacto de una subida de tipos de interés será mayor al calcularse sobre un capital adeudado más elevado.

7. Pasos habituales para solicitar tu hipoteca al 100%

Si has analizado tus números y decides tirar adelante con la búsqueda de financiación total, sigue este itinerario paso a paso:

Calcula tu presupuesto de gastos iniciales: Asegúrate de tener guardado en liquidez el 10%-12% indispensable para cubrir notaría, impuestos y tasación.
Revisa tu informe de CIRBE y ASNEF: Pide tu informe de riesgos al Banco de España de forma gratuita para verificar que no existen datos antiguos o erróneos que puedan bloquear la operación.
Solicita la preaprobación bancaria: No entregues una señal o arras por una vivienda sin tener al menos un estudio de viabilidad o una oferta vinculante preliminar emitida por la entidad.
Compara ofertas de diferentes entidades: Visita varios bancos o consulta con un bróker hipotecario certificado para comparar el Tipo de Interés Nominal (TIN), la Tasa Anual Equivalente (TAE), las comisiones de apertura y la vinculación exigida (seguros de vida, hogar o planes de pensiones).

Preguntas Frecuentes sobre las hipotecas al 100% en España (FAQ)

¿Existe la hipoteca al 110% para cubrir también los gastos?

Hoy en día las hipotecas que superan el 100% para financiar los gastos de escrituración e impuestos son sumamente extraordinarias. Prácticamente solo se conceden en la compra de inmuebles del stock propio del banco o en operaciones muy específicas con doble garantía inmobiliaria donde el valor del aval cubre sobradamente el sobrecoste.

¿Qué pasa si la tasación sale por encima del precio de compraventa?

En el pasado, si un piso costaba 150.000 € y la tasación salía en 187.500 €, pedir el 80% de la tasación te daba los 150.000 € necesarios para comprar la casa. Sin embargo, actualmente casi la totalidad de las entidades bancarias en España aplican la norma de la cifra más baja: si compras por 150.000 €, aplicarán el porcentaje sobre esa cantidad aunque la tasación dé un valor superior.

¿Merece la pena pagar a un bróker hipotecario para conseguir el 100%?

Si tu perfil financiero es sólido pero careces de ahorros para el 20% de entrada, los honorarios de un bróker (que suelen rondar entre 1.500 € y 4.000 € y solo se cobran si la hipoteca se firma con éxito) pueden compensar ampliamente, ya que te abrirán puertas a convenios y departamentos de riesgo a los que un particular no tiene acceso directo.

¿Puedo pedir un préstamo personal para pagar el 20% de la entrada?

No es aconsejable. El banco cruzará tus datos con la CIRBE justo antes de la firma. Si detectan que te has endeudado recientemente con un préstamo al consumo para simular que tenías la entrada ahorrada, tu ratio de endeudamiento se disparará y el departamento de riesgos denegará la concesión de la hipoteca.