Ya ha entrado en vigor el nuevo decreto sobre vivienda para atacar la controvertida crisis de vivienda, y como es natural, la nueva normativa está generando mucha incertidumbre tanto a propietarios como a inquilinos. En concreto, despierta muchas dudas una de las medidas estrella: El nuevo tope al alquiler.
El tope al alquiler es un mecanismo que impone un límite máximo a la actualización de los contratos en vigor. Pone tope también al precio al que se pueden firmar nuevos contratos de alquiler en todas las zonas declaradas como tensionadas por la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, se ha creado una serie de limitaciones estrictas a los alquileres de temporada o al alquiler de habitaciones.
Estas nuevas limitaciones serán ahora independientes del Índice de Precios de Consumo, y en su lugar establece restricciones basadas en otras cuestiones. Veamos punto por punto los principales puntos del decreto que ha entrado en vigor.
¿Cuál es el tope al alquiler en contratos ya existentes?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, no se podrá aplicar ninguna subida del alquiler que esté por encima de lo marcado por el sistema estatal de precios de referencia. Puedes consultar el precio de referencia de la vivienda en cuestión en el buscador especializado del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Si el precio del alquiler y la subida no estarían por encima del límite marcado por el Ministerio, se puede pactar entre ambas partes una subida, pero hay un detalle importante: Si las dos partes no se ponen de acuerdo, la subida unilateral por parte del casero será de un máximo del 2%.
¿Cuál es el tope al alquiler en nuevos contratos?
Este detalle es bastante importante, ya que para que se pueda aplicar el tope al alquiler en nuevos contratos hay un requisito indispensable: La zona debe haberse declarado como tensionada. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid (y otras gobernadas a nivel autonómico por el PP) no se han declarado zonas tensionadas, con lo que el precio de salida del alquiler puede ser el que considere oportuno el propietario, dejando que sea la oferta y la demanda la que regule los nuevos contratos de alquiler.
En los anuncios de alquiler (como por ejemplo en plataformas web) es ahora obligatorio que se incluya el índice de precios y precio del alquiler del inmueble durante los últimos 5 años. Además, los gastos de gestión inmobiliaria (si los hubiera) está prohibido que se repercutan al inquilino.
¿Hay tope en el alquiler de habitaciones?
En los alquileres de habitaciones también hay un tope establecido por la regulación. Eso sí, este solo se puede aplicar en aquellas zonas declaradas como zona tensionada por la Comunidad Autónoma, con lo que por ejemplo en Madrid no se aplicaría.
En aquellas zonas que sí se hayan declarado como tensionadas, para calcular el tope al alquiler mencionado anteriormente simplemente se tendría que sumar el alquiler de las distintas habitaciones.
Prórroga del contrato de alquiler de dos años
Si tu contrato expira después del pasado 8 de octubre (no existe carácter retroactivo), ahora como inquilino tienes derecho a una prórroga del contrato de 1 e incluso 2 años. Esta medida, por el momento, solo se aplicaría hasta el 31 de diciembre de 2028.
Para poder acogerte a esta prórroga del alquiler, tienes que haber estado al corriente de pago durante los 8 meses anteriores a la prórroga. Si eres propietario, estarás obligado a aceptar esta prórroga siempre y cuando no puedas acreditar la necesidad de recuperar la vivienda para vivir en ella tú mismo o uno de tus familiares.
La calculadora oficial del tope al alquiler
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, para facilitar a propietarios e inquilinos el cálculo del tope al alquiler, ha lanzado una herramienta online bastante sencilla con la que puedes saber cuánto se podría subir tu contrato como máximo cuando se realice la actualización anual.
Recuerda que los topes a las revisiones de contrato se aplicarían hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo que se derogue tras las próximas elecciones o bien se extienda la duración de esta medida.
Como se indica en el portal web del Ministerio, si al realizar el cálculo crees o dudas que tu mensualidad sea superior al índice de referencia, tienes a tu disposición el teléfono gratuito oficial 047, en el que puedes realizar consultas al respecto.
¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?
Si el inquilino no paga el alquiler, y el propietario le denuncia, de acuerdo con el decreto recién aprobado se paralizarán todos los procesos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, no tiene alternativa habitacional y la Administración no ha ofrecido una alternativa adecuada.
¿Qué es la situación de vulnerabilidad y quién la certifica?
La situación de vulnerabilidad se produce cuando se cumplen los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Entre estos criterios estarían que el coste del alquiler y los suministros básicos (como el agua, la luz y el gas) tengan un coste superior al 30% de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar, siempre que estos sean inferiores a tres veces el IPREM. Actualmente, inferiores a tres veces el IPREM equivaldría a que los ingresos de la unidad familiar sean inferiores a 1800€ al mes.
Esta situación de vulnerabilidad la debe constatar un informe de los servicios sociales autonómicos o municipales, además del juez que instruya el caso.
¿Qué pasa si el inquilino no paga y está en situación de vulnerabilidad?
Si un inquilino no paga el alquiler y el propietario le demanda por ello, el inquilino puede solicitar una certificación de vulnerabilidad. Si se concede y no tiene alternativa habitacional, el desahucio se paraliza y se presenta el siguiente escenario:
- La Administración debe ofrecer una alternativa adecuada
- Si la Administración no la ofrece antes de dos meses, deberá hacerse cargo de la deuda con el propietario en nombre del inquilino
- Si la Administración se hace cargo de la deuda con el propietario, el proceso de desahucio se archiva y el contrato sigue adelante
- Los gastos que una Comunidad Autónoma asuma como resultado de esta situación serán compensados económicamente a las CCAA por el Estado
Las posibles medidas del segundo decreto
Si el segundo decreto de vivienda se convalidase por parte de la Diputación Permanente, este entraría en vigor el 15 de noviembre.
Si se convalida, esto significará que el propietario del inmueble, si no prorroga el contrato de alquiler cuando este concluya, deberá indemnizar económicamente al inquilino. La compensación se calculará a partir del valor superior del rango individual del sistema de referencia de precios que ya hemos mencionado, o bien una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Preguntas frecuentes
La subida anual no puede superar el límite marcado por el sistema de precios de referencia del Ministerio de Vivienda. Incluso si no lo superase, si no hay acuerdo entre ambas partes en la subida, la subida unilateral del casero no podrá ser superior al 2%.
Sencillamente debe sumarse el alquiler de todas las habitaciones de la vivienda y después tratar esa cantidad de forma unitaria al compararlo con los límites establecidos por la regulación. En el caso del alquiler por habitaciones, esta regulación solo aplica si hablamos de zonas declaradas como tensionadas, algo que en muchas CCAA no se declara oficialmente.
No, al igual que con el alquiler de habitaciones, esta regulación solo se aplica si la zona ha sido declarada como tensionada por las autoridades. Por ejemplo, Madrid no tiene zonas declaradas oficialmente como tensionadas.
El principal requisito es haber estado al corriente de pago durante los 8 meses anteriores, aunque la excepción a esto es que el propietario necesite el inmueble para residir él mismo, o bien un familiar directo.
En ese caso, se paralizaría tu proceso de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, y la Administración tiene un plazo de dos meses para ofrecerte una solución habitacional o tendrá que hacerse cargo de la deuda frente al casero.
