Si tienes la sensación de que estamos viviendo el mismo fenómeno inmobiliario que en 2007, no eres el único. Para cualquiera que tenga memoria financiera (o una hipoteca firmada antes de la gran crisis), ver los titulares actuales produce un escalofrío familiar al pensar en una burbuja en la vivienda. Estamos en 2026 y los datos oficiales acaban de confirmar lo que muchos intuían: el precio de la vivienda en España ya ha superado oficialmente los máximos históricos de 2007.
Ese pico que pensamos que nunca volveríamos a ver, esa cima que marcó el estallido de la burbuja más traumática de nuestra historia reciente, ya ha quedado atrás. Según los últimos datos de las notarías, el año 2025 no solo cerró con precios de récord, sino con un dinamismo que nadie esperaba: las compraventas crecieron un 4,4%.
La pregunta que flota en cada cena familiar y en cada análisis de inversión es inevitable: ¿Estamos otra vez en una burbuja? ¿Es momento de comprar o de ponerse el paracaídas? Como siempre, la respuesta es un «sí» o un «no» rotundo, sino un análisis de los cimientos que sostienen estos precios.
El récord de 2025 que invita a pensar en una burbuja en la vivienda
El cierre del ejercicio de 2025 ha dejado claro que el mercado inmobiliario español tiene una piel mucho más dura de lo que los analistas predecían cuando los tipos de interés empezaron a subir. No solo se vende más, sino que se vende más caro. Superar el techo de 2007 es un hito simbólico cargado de veneno psicológico, pero los datos nos dan un contexto necesario.
Un crecimiento del 4,4% en las transacciones nos dice que hay mucha demanda de ladrillo. No solo hablamos de especulación, sino de una demanda estructural que se ha mantenido firme a pesar de que una hipoteca ya no es tan fácil de conseguir como en 2007.
Lo interesante es que, mientras los precios suben, el perfil del comprador ha cambiado. Ya no vemos a un «aventurero» que se hipotecaba al 110% para comprar sobre plano, sino que vemos un mercado movido por la necesidad acuciante, la inversión institucional y otros elementos, pero sobre todo vemos un mercado definido por la escasez de oferta, que asfixia cualquier intento de bajada de precios.
Si los precios son tan altos, ¿por qué no se habla oficialmente de una burbuja en la vivienda?
Aquí es donde entramos en la paradoja inmobiliaria. SI miramos los indicadores técnicos que definen una burbuja en la vivienda, como por ejemplo el endeudamiento de las familias, la concesión de créditos arriesgados o el exceso de construcción… Lo cierto es que no hay una burbuja.
- Esfuerzo financiero: Aunque es alto, no llega a los niveles descabellados de 2007.
- Apalancamiento: Los bancos son ahora mucho más prudentes que entonces. No regalan hipotecas a cualquiera, además de que por norma general exigen el pago de una entrada.
- Oferta vs Demanda: En 2007 se construían 800.000 viviendas al año (muchas de ellas en sitios donde no había demanda), y hoy apenas llegamos a las 100.000, mientras que la creación de hogares sigue al alza.
Sin embargo, tenemos que hablar del concepto que los analistas denominamos «materialización de la percepción«, algo que no es exclusivo en el sector inmobiliario, sino que se extiende a muchos campos del mundo financiero.
Para entender en qué consiste, simplemente tienes que pensar en un comprador joven o una familia promedio, que ve cómo el precio de una vivienda es inalcanzable respecto a sus ingresos. En este caso, aunque no se cumplan los indicadores técnicos actuales, a efectos prácticos existe una burbuja.
No importa lo que digamos los analistas o las autoridades, si el mercado no te permite entrar, para ti el mercado está realmente inflado. Esto evidencia una desconexión entre la macroeconomía y la percepción social.
Cuando la percepción se convierte en realidad
Lo que estamos viviendo en este 2026 es un fenómeno llamativo: los compradores han «materializado» la burbuja. Cuando todo el mundo cree que algo es demasiado caro, el comportamiento del mercado cambia.
Muchos compradores están entrando en pánico, comprando ahora por miedo a que mañana sea todavía más caro. Esto alimenta una profecía autocumplida, en la que la demanda sube por miedo, y esa demanda hace que los precios suban, retroalimentando ese miedo.
Recuerda que una burbuja técnica suele estallar cuando hay un exceso de oferta o una crisis de crédito. Lo que tenemos hoy es una crisis de escasez. Si no hay casas suficientes para todos los que quieren vivir en una región concreta, el precio no va a caer por mucho que la percepción sea que existe una burbuja en la vivienda.
Preguntas frecuentes
En 2007 el mercado estaba completamente distorsionado por un exceso de hipotecas y una oferta desmesurada en lugares sin demanda real. Hoy, el problema es el contrario, ya que no hay suficiente vivienda. Hasta que la oferta no supere a la demanda, no vamos a ver una bajada en los precios, aunque sí que podemos ver un estancamiento o un crecimiento más moderado.
Ese dato demuestra que el mercado inmobiliario español sigue siendo un refugio económico. Muchos compradores prefieren poner su dinero en la vivienda antes que tenerlo parado en el banco o invertir, y otros tantos sencillamente no tienen opción ante un mercado del alquiler que te empuja a comprar si no quieres tirar el dinero. El hecho de que las ventas crezcan con estos precios indica que todavía queda ahorro en las cuentas de los españoles, además de mucho miedo a que esos ahorros sean incapaces de seguir el ritmo de los precios.
Desde un punto de vista austero, lo cierto es que solo deberías comprar vivienda si piensas utilizarla para vivir, siempre y cuando tengas los números muy claros. Comprar para especular a corto plazo en estas cifras es un riesgo que un particular no debería asumir. Si buscas una vivienda habitual, tener el 20% de entrada, y las cuotas mensuales no superan el 30% de tus ingresos, esperar a que bajen los precios probablemente juegue en tu contra.
