Casa 47: ¿Cómo funciona? ¿Es lo mismo que alquiler social?

Durante años, el alquiler social en España ha dejado de ser una opción para acceder a la vivienda en España. La absoluta mayoría de los españoles se ven obligados a acceder a la vivienda a través de la compra o el alquiler en el mercado privado.

Sin embargo, la dificultad de acceso a financiación hipotecaria en España se ha traducido en que se hagan muchas menos viviendas, pero estas sean mucho más caras, reflejo del aumento de la desigualdad de ingresos entre la población.

Esta dificultad de acceso a las hipotecas tiene, desde la perspectiva bancaria, una explicación muy sencilla: las autoridades no permiten a los bancos volver a conceder hipotecas subprime, es decir, hipotecas concedidas a personas con un historial crediticio deficiente o negativo. Estas limitaciones impiden la formación de una nueva crisis del sistema financiero global, así como ayudan a prevenir la formación de una nueva burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, estas mismas restricciones, en conjunción con la constante pérdida de poder adquisitivo que viene produciéndose en España las últimas décadas, se traduce en que un gran número de españoles no pueda cumplir los requisitos hipotecarios, principalmente por no disponer del 20-30% de capital necesario para la entrada de la hipoteca.

Así, termina por producirse lo inevitable: el capital de los ciudadanos, en lugar de ir destinado a comprar su propia vivienda, se ve empujado hacia el alquiler privado de forma masiva, algo que se combina con otro elemento para crear la tormenta perfecta: la compra de vivienda para alquilar lleva 24 años siendo la inversión más rentable a largo plazo, con una rentabilidad acumulada del 838%, frente al 186% que se habría obtenido con bonos y obligaciones del Estado.

¿En qué consiste Casa 47?

Frente a esta situación, el Gobierno ha redefinido el objetivo y herramientas del antiguo SEPES (Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo). Esta entidad ahora, además de contar con un nuevo nombre, contará con muchísimos más recursos (económicos y legales) para llevar a cabo un objetivo mucho más ambicioso:

Casa47 es el nombre de la Entidad Estatal de Vivienda y Suelo. Esta denominación supone en sí misma una declaración de intenciones, una clara referencia al artículo 47 de la Constitución Española, que dice que todos los españoles y españolas tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y mandata a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Casa 47 actuará como garante de ese mandato constitucional y consolidará los mecanismos para garantizar la función social de la vivienda.

El objetivo es que la entidad ahora se convierta en la infraestructura que nutra el sistema de vivienda público, de la misma forma que la red de hospitales y escuelas públicas actúan como red de seguridad en los sistemas sanitario y educativo. La premisa pasa también por un carácter público a perpetuidad, es decir, que todo lo que nazca de esta entidad nunca se pueda privatizar.

Las responsabilidades irán desde el comienzo hasta el final: desde la planificación y adquisición de suelos hasta la firma de los contratos de alquiler y entrega de llaves, pasando por la gestión, promoción, creación de nuevos barrios y atención a la ciudadanía.

¿Es Casa 47 un proyecto de alquiler social?

No, pero la confusión es totalmente lógica. Casa 47 proporcionará lo que las instituciones llevan un buen tiempo denominando alquiler asequible. ¿Qué diferencia hay entre el alquiler asequible y el alquiler social que todos conocemos? Pues que el alquiler asequible está destinado a personas de clase media, mientras que el alquiler social es el término que se utiliza cuando el objetivo son personas en riesgo alto de exclusión social.

Se podría denominar alquiler social también a esta modalidad y no pasaría absolutamente nada, porque el objetivo de las instituciones es el mismo: dotar de acceso a una vivienda digna a aquellas capas de la sociedad que no se pueden permitir alquilar o comprar una vivienda en condiciones.

Sin embargo, para evitar confusiones llegados a este punto, en el resto del artículo continuaremos utilizando el concepto de alquiler asequible, ya que es el que las instituciones están utilizando.

El objetivo: Alcanzar los estándares europeos

La misión de Casa 47 será consolidar el sector de la vivienda pública, convirtiéndolo en una herramienta que aporte certezas a todo el ciclo residencial, desde el sector de la construcción hasta la ciudadanía.

La entidad ya cuenta con una cartera de suelo y viviendas pertenecientes al Estado y a la Sareb, el banco malo encargado de desahuciar y liquidar las viviendas involucradas en la crisis de los activos tóxicos. Las cifras mencionadas hacen relación a una cartera inicial de más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos, los cuales tienen capacidad para albergar otras 55.000 viviendas y que se irán construyendo paulatinamente.

En total, hablaríamos de 95.000 viviendas de alquiler asequible, que se sumarían a la redacción (durante este 2025) de proyectos para otras 1.600 viviendas. Además, ya se ha anunciado una oferta pública de compra por valor de 100 millones de euros.

En la misma línea, se han desbloqueado obras de urbanización de gran impacto en ciudades como Sevilla, Valencia o Ibiza, así como se hará también próximamente en Madrid y Málaga.

El objetivo final anunciado es equipararnos con los estándares europeos, es decir: un 8% de la vivienda deberá corresponder al parque público.

Las claves para el inquilino

Veamos ahora cuál es la información lanzada en relación a cómo serán esos contratos de alquiler y quiénes podrán acceder a ellos:

1. En 2026 se habilitará un portal online desde el que consultar las promociones, requisitos concretos, formalizar solicitudes, etc.
2. Los contratos podrán tener una duración de hasta 75 años
   • La primera fase serán 14 años
   • La segunda fase serán prórrogas automáticas de 7 años si se siguen cumpliendo la mayoría de los requisitos de acceso a la vivienda asequible
3. El precio tendrá un tope distinto en cada comunidad autónoma, decidido en base a la capacidad adquisitiva de la clase trabajadora en cada comunidad.
4. Pueden acceder a alquiler social aquellas personas que cobren rentas situadas entre 2 y 7,5 veces el IPREM.

¿Qué es el IPREM?

El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, un índice que las instituciones utilizan como referencia a la hora de conceder ayudas, ya que es más ventajoso para los perceptores de ayudas que si se tuviera en cuenta el SMI, por ejemplo.

Antes de consultar la tabla, recuerda que deberás compararlo con cuáles han sido tus ingresos anuales de acuerdo con la declaración de la renta.

Partiendo de esta premisa, podrán acceder al alquiler asequible aquellas personas que perciban una renta de al menos 14.400€ anuales (1.200€ al mes), siempre y cuando su nivel de ingresos también se encuentre por debajo de los 54.000€ anuales, o lo que es lo mismo, 4.500€ al mes.