¿Existe una nueva Burbuja Inmobiliaria?

En los últimos años ha ido creciendo el debate alrededor del increíble aumento de los precios de la vivienda, y algunos factores no han ayudado, como la escalada de los tipos de interés del BCE debido a la crisis de COVID y la Guerra de Ucrania, aunque también han influido las nuevas condiciones de acceso a las hipotecas o la proliferación de los apartamentos turísticos en las zonas donde más problemas de vivienda ya existían.

Ha habido muchas variables involucradas, pero el fantasma de la crisis de 2008 sigue pesando para todos aquellos que lo vivimos, y hay un miedo que vuelve a repetirse en la memoria colectiva: el miedo a que estemos inmersos en una nueva burbuja inmobiliaria.

En el artículo de hoy vamos a explicar, con términos claros y concisos, qué es una burbuja inmobiliaria, qué indicadores clave nos alertan de su formación, y en base a ello analizaremos los datos actuales para ver si, actualmente, la situación inmobiliaria en España cumple las condiciones para que podamos hablar de una nueva burbuja inmobiliaria.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja, en el mundo financiero, es el fenómeno por el cual el precio de un activo se desconecta de su valor fundamental.

En el sector de la vivienda, hablamos de burbuja inmobiliaria cuando el precio de la vivienda se desconecta completamente del valor fundamental. Es decir, cuando el precio de la vivienda sube muchísimo más que el de otros activos, no por motivos económicos reales sino, principalmente, a la especulación inmobiliaria.

Las burbujas se suelen desarrollar de una forma similar, y este proceso se puede desglosar en cuatro pasos:

1. Fase de Crecimiento Lento: Los precios empiezan a subir lentamente debido a un aumento real de la demanda o por los bajos tipos de interés.
2. Fase de Expansión o Boom: Los precios se aceleran, la subida de precios atrae a los especuladores, que no compran para vivir o alquilar, sino para vender a corto plazo. La percepción generalizada de que los precios van a seguir subiendo se generaliza.
3. Fase de Euforia: Los precios se desconectan de la realidad económica, la demanda es prácticamente monopolizada por especuladores y los créditos fáciles.
4. Fase de estallido (o reventón): En algún momento, una noticia actúa como catalizador de la realidad acerca de la burbuja, haciendo que la confianza en el crecimiento infinito se deshaga, en ese momento los especuladores, en masa, intentarán vender antes de que el precio se desplome todavía más. La oferta, al superar con creces la demanda de vivienda, hace que los precios colapsen, arrastrando consigo todo el sistema financiero.

¿Cómo saber si estamos ante una burbuja inmobiliaria?

Para saber si estamos ante una burbuja inmobiliaria, los economistas se centran en analizar la relación entre los precios y los factores que subyacen al mismo, algunos de los indicadores pueden ser:

• Tasa de esfuerzo: Mide cuántos años de renta bruta familiar media se necesitan para comprar una vivienda media. Si este ratio es excesivamente alto, como por ejemplo que requiera el 100% de los ingresos familiares durante 4, 5 o más años, estamos ante un precio excesivo en relación al poder adquisitivo familiar.
• Ratio de transacciones: Si el número de compraventas se dispara, y en cada una continúa aumentando el valor, podemos estar ante un indicador importante de la fase de expansión y/o euforia de una burbuja.
• Evolución del mercado: ¿Cuánto han subido los precios en relación al resto de la inflación? ¿Y en relación a lugares que deberían tener una evolución de precios similares? Si el precio de la vivienda se está disparando y no hay una razón objetiva, solo una percepción subjetiva de que comprar para vender más caro es un negocio seguro… podríamos estar hablando de una burbuja.
• Crecimiento del endeudamiento hipotecario: Si de pronto comenzasen a concederse hipotecas bajo condiciones demasiado laxas, especialmente a prestatarios con un escaso o mal historial de crédito, podríamos estar ante la gasolina que necesita cualquier burbuja inmobiliaria.

Comparando la situación actual con el estallido de 2008

Actualmente, y como los expertos señalan, el principal motivo de los elevados precios de la vivienda se encuentra en la escasez de oferta y la pérdida de poder adquisitivo, con especial gravedad en lo que se denominan zonas tensionadas, principalmente las grandes ciudades, zonas costeras y por tanto de especial relevancia turística.

Si ahora se construyen cerca de 100.000 viviendas al año, en 2007 la cifra fue de 800.000 viviendas construidas un año. Una oferta que no respondía a capacidad de demanda del mercado, y que por tanto aceleró y agravó el estallido de la burbuja.

Conclusión

Si bien es posible que se produzca alguna corrección, las expectativas se encuentran en un ligero y constante aumento del precio de la vivienda, algo muy distinto de la catástrofe que supuso el colapso de 2008.

La explicación de los elevados precios de la vivienda en muchos puntos de España, el mercado tensionado, la podemos encontrar en la escasez de oferta en zonas donde es inviable construir más, pero también en zonas donde la construcción no sigue el ritmo de la demanda. Además, claro está, los costes de construcción van creciendo anualmente debido a la inflación y factores subyacentes extraordinarios, así como el gradual aumento de demanda, ya sea de habitantes o de turistas.

Si algo bueno tiene esta situación es que es muy improbable que se repita el escenario de 2008, ya que si bien los precios ya han igualado y superado los de entonces, fundamentos económicos como el nivel de deuda familiar y la regulación bancaria han mejorado sustancialmente desde 2008.